ดอกเบี้ยบ้าน

ดอกเบี้ยบ้าน ชีวิตจะดีขึ้น ถ้ารู้ทัน ดอกเบี้ยบ้านในฝัน มาดูกันเลย

ดอกเบี้ยบ้าน ขอขึ้นต้นด้วยบทเพลงยุคเก่าแต่แฝงไปด้วยความหมายดีๆ นะครับ ใคร ๆ ก็มีความฝันที่จะมีบ้าน เป็นวิมานไว้เป็นที่พักพิงให้สุขใจกันทุกคนใช่ไหมครับ แต่ในสมัยนี้การมีบ้านสักหลังสำหรับมนุษย์เงินเดือนเดินดินกินข้าวแกงธรรมดา ดูจะเป็นเรื่องที่แทบจะไกลเกินฝันเลยนะครับ เพราะราคาของบ้านที่นับวันราคาก็ยิ่งพุ่งสูง สวนทางกับรายได้ที่ไม่ค่อยจะขยับขึ้นเลย การกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านดูจะเป็นทางออกของการที่จะมีบ้านหลังน้อยในฝันของมนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ นะครับ

แต่เมื่อเราขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านไปแล้ว ก็คงต้องมารับมือกับดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เมื่อคำนวณเป็นตัวเงินมาแล้ว เมื่อเราผ่อนจนหมด ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเผลอ ๆ อาจจะเท่ากับหรือมากกว่าราคาของตัวบ้านเลยนะครับ เช่น ราคาบ้าน 3 ล้านบาท เมื่อผ่อนจนหมด ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจจะพุ่งสูงมากกว่า 3 ล้านได้เลยนะครับ เมื่อเห็นดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แสนโหดแล้ว ผมจึงอยากแนะนำให้เพื่อน ๆ รู้ทันดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน รู้จักการวางแผนบริหารหนี้บ้าน รู้ทันการเติบโตของดอกเบี้ยบ้าน เพื่อบริหารสภาพคล่องของครอบครัวให้ชีวิตดี๊ดีนะครับ

ก่อนอื่นผมจะอธิบายให้เพื่อนรู้ ๆ ว่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านนั้นมีกี่ประเภทนะครับ เหมือนสุภาษิตที่ว่า “รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” การที่เราจะรู้ทันดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ก็ต้องรู้รายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยให้เข้าใจครับ โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน นั้นมีหลายแบบแตกต่างกัน ดังนี้

เมื่อรู้ทันดอกเบี้ยบ้านในฝัน

1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)

ซึ่งเงินกู้แบบนี้ยังแบ่งได้อีกหลายประเภท คือ

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี และจากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ไปวัดดวงกันตอนท้ายว่าลอยตัวแล้วจะดอกสูงหรือต่ำกันเลยทีเดียว
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ขณะที่เรากู้ ซึ่งจะไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน เพราะฉะนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอด
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกต่อจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ผมจะขออธิบายง่าย ๆ ก็คือ เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 2 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% เป็นต้น แต่หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว วิลล่า ภูเก็ต

2. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ เวลาปัจจุบัน ตามประกาศนั้น และจะใช้ไประยะเวลาหนึ่ง และต่อมาภายหลัง อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้

3. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)

หมายถึง เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้นาน 25-30 ปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ

เมื่อเพื่อน ๆ ได้ทำความเข้าใจแล้วว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมีกี่ประเภท รายละเอียดเป็นอย่างไร ผมก็จะขอแนะนำวิธีการ เพื่อรับมือกับดอกเบี้ยบ้าน รีโนเวทบ้าน ให้ครอบครัวไม่ต้องปวดหัวกับหนี้ก้อนโต และยังมีเงินเหลือไปทำสิ่งต่าง ๆ ตามฝันได้อีกนะครับ โดยผมขอยกตัวอย่างเป็นแนวทางดังนี้ครับ

1. ลำดับแรกเลยที่ผมเน้นในการจะก่อหนี้ซื้อบ้านก็คือ ให้ประเมินกำลังตัวเองในการซื้อบ้านครับ โดยการประเมินง่าย ๆ ก็คือ คำนวณดูว่าค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านที่เหมาะสมของเรานั้นไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ แต่ถ้าเพื่อน ๆ ไม่มีภาระหนี้สินอื่น ๆ ก็สามารถเพิ่มเป็น 50% ได้ เพราะถ้าเราประเมินตัวเองผิดไปสร้างหนี้บ้านไว้สูงเกินไปเราจะไม่มีกำลังในการผ่อนบ้าน และเมื่อขาดผ่อนส่งหนี้ ก็ยิ่งจะทำให้หนี้พอกพูน จนอาจโดนยึดบ้านได้เลยนะครับ

2. รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม ซึ่งสามารถลดเงินต้นได้เร็วขึ้น หรือได้เงินส่วนต่างเพื่อนำไปใช้จ่ายได้คล่องตัวขึ้น โดยทั่วไปเมื่อเราผ่อนบ้านจนครบดอกเบี้ยโปรโมชั่น เช่น อาจจะ 1 หรือ 3 ปี แล้วแต่โปรโมชั่น หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยมักเป็นไปในลักษณะลอยตัว (MLR) ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะไม่เท่ากัน เพื่อน ๆ ที่ต้องการจะรีไฟแนนซ์ก็ควรต้องมาตรวจสอบดูส่วนต่าง ระหว่างการใช้ดอกเบี้ยอยู่กับธนาคารเดิม กับค่าใช้จ่ายหลังจากรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่ามีส่วนลดให้มากพอคุ้มค่าที่จะทำเรื่องรีไฟแนนซ์ไปหรือไม่นะครับ ถ้าคำนวณแล้วคุ้มที่จะรีไฟแนนซ์ ก็ตัดสินใจรีไฟแนนซ์ไปเลยครับ จะได้ดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกใจเรา และเหลือเงินไปทำอย่างอื่นได้อีก

3. ดำเนินตามเทคนิค ผ่อนบ้านให้หมดโดยไว ซึ่งมีวิธีการต่าง ๆ เช่น

• ชำระเกินทุกงวด โดยการผ่อนชำระเพิ่มเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละเดือน วิธีนี้เป็นวิธีที่ได้ผลดีมากเลยนะครับ เพราะปกติแล้วหากเพื่อน ๆ เป็นมนุษย์เงินเดือนย่อมได้เงินเดือนสูงขึ้นทุกปี จึงอาจมีกำลังในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น เช่น ถ้าเพื่อน ๆ ซื้อบ้านราคา 3.6 ล้านบาท และผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท เป็นเวลา 30 ปี ให้ลองส่งเพิ่มอีกเดือนละ 10% หรือ 2,000 บาท เมื่อรวมแล้วเดือน ๆ หนึ่งเพื่อน ๆ จะต้องส่งบ้านเดือนละ 22,000 บาท วิธีนี้จะทำให้เพื่อน ๆ ผ่อนหมดภายใน 24 ปี เท่ากับผ่อนเร็วขึ้นถึง 6 ปี และดอกเบี้ยลดลงถึง 9 แสนบาทเลยทีเดียวนะครับ
• โปะเพิ่มปีละครั้งด้วยเงินก้อน โดยจะโปะเวลาไหน ช่วงใดของปีก็ได้ เช่น เมื่อเพื่อน ๆ ได้รับเงินก้อน เช่น เงินโบนัส ก็ให้รีบนำมาโปะหนี้บ้านทันทีเลยครับ อย่านำโบนัสไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยนะครับ การโปะบ้านนั้นก็เพื่อให้ยอดหนี้ลดลง ตัวอย่างเช่น กู้ซื้อบ้าน 3.6 ล้านบาท ถ้าผ่อน 30 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 3.6 ล้านบาท ถ้าสมมติปีนี้เพื่อน ๆ ได้โบนัสแล้วนำมาโปะบ้าน 1 แสนบาท เมื่อคำนวณแล้วดอกเบี้ยที่ประหยัดจะลดลงเกือบ 2 แสนบาทเลยนะครับ แล้วถ้าเพื่อน ๆ มีวินัยพยายามโปะบ้านทุกปี จะประหยัดดอกเบี้ยได้มหาศาลแน่นอนครับ Villas Phuket

จากแนวทางการวางแผนบริหารหนี้บ้านที่ผมยกตัวอย่างมา เพื่อน ๆ สามารถนำไปประยุกต์ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของแต่ละครอบครัวได้ครับ โดยเพื่อน ๆ สามารถยืดหยุ่นวิธีการได้เพื่อให้เหมาะสมกับตัวเราและครอบครัวเราที่สุด ซึ่งจะทำให้เพื่อน ๆ มีอิสรภาพทางการเงินที่มากขึ้น มีเงินเหลือทำให้ครอบครัวมีความสุขไม่ต้องรัดเข็มขัดการใช้จ่ายเพื่อผ่อนบ้านจนหน้ามืดอีกต่อไปนะครับ

คำศัพท์น่ารู้

ดอกเบี้ยบ้าน

 ดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan) คือ อัตราดอกเบี้ย เงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งจะใช้วิธี คำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่มักอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ธนาคารคิดจากลูกค้า ได้แก่ รีโนเวทบ้าน

1.     Minimum Loan Rate (MLR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจาก ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา

2.     Minimum Overdraft Rate (MOR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่
ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

3.     Minimum Retail Rate (MRR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี

ตัวอย่างเช่น ธนาคาร ABC ให้กู้เงินซื้อบ้านในวงเงิน 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR – 1% ในช่วงแรกและ MLR + 1% ตั้งแต่ปีที่ 3 เป็นต้นไป แสดงว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารกำหนดในแต่ละปี ถ้าปีแรก MLR = 6.25% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 5.25% (MLR – 1%) ถ้าปีที่สาม MLR = 7.5% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 8.5% (MLR + 1%) เป็นต้น VILLA FOR RENT

โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR จะสูงกว่า MOR และ อัตราดอกเบี้ย MOR จะสูงกว่า MLR ซึ่งส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นตัวสะท้อนระดับ ความเสี่ยงที่ต่าง กันระหว่างลูก ค้ารายใหญ่ และ รายย่อย ซึ่ง สามารถศึกษา อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR MOR และ MRR ได้จากเว็บไซต์ ธนาคารแห่งประเทศไทย แบบบ้าน

บทความที่น่าสนใจ ตกแต่งบ้านทันสมัย วิธีเลือกซื้อบ้าน บ้านทรงโมเดิร์น สีบ้านมงคล

อ่านเพิ่มเติม บ้านเเฝด แบบบ้าน ซื้อบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA RENT AND BUY VILLA PHUKET VILLA FOR SELL VILLA FOR RENT SALE VILLA buy villa phuket